История читательницы
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Читательница Т—Ж купила квартиру, в которой уже жили постоянные арендаторы.
Это было удобно, так как новая хозяйка планировала тоже сдавать это жилье и ей не пришлось искать кандидатов. Но когда спустя несколько лет люди съехали, открылись неприятные сюрпризы. Героиня этой истории предполагала, что придется переклеить обои и освежить потолок. Увы, потребовался более серьезный ремонт.
Арендаторы по наследству
В 2021 году я купила двухкомнатную квартиру в московском районе Котловка. Вместе с ней мне по наследству достались арендаторы. Это была семья из Армении — родители и их сын-студент. В течение трех лет после покупки я к ним не приходила. Общались только по телефону: арендаторы передавали показания счетчиков, мы обсуждали продление договора и повышение стоимости аренды.
Первые пару лет они платили 45 000 ₽ в месяц, потом постепенно я подняла ставку до 50 000 ₽. Покупала по их просьбе нужную мебель и технику: стулья, кресло, два комода, шкафчик в санузел, стиральную машину, новый диван.
Когда арендаторы решили съехать, мы договорились, что они сами соберут и вынесут мусор, а ключи оставят в почтовом ящике. Все три года не было нужды их контролировать — и тем сильнее был шок, когда я зашла в квартиру впервые за несколько лет! Грязная и полная мусора, она резко контрастировала с той, что я осматривала при покупке.
Такого я в жизни не встречала! Мне оставили груды старых личных вещей, посуду, обувь, системный блок. Диван, который я покупала, был сломан, другой мебели повезло еще меньше: компьютерное кресло, диван из «Икеи», обеденный стол и стулья отправились на помойку. Только на то, чтобы распихать мусор по мешкам, я потратила семь с половиной часов — и это мне еще помогали дочь и уборщицы из клининговой компании.
Общий объем мусора составил 8 м³ и едва поместился в контейнер. За его вывоз и работу грузчиков я заплатила 13 500 ₽. О кухне я молчу. Чтобы ее отмыть, потребовались четыре часа и усилия двух сотрудниц клининговой службы. В холодильнике Sharp были сломаны полки, а одна из них сейчас стоит 17 000 ₽.
Ремонт
Генеральная уборка обнажила все проблемы квартиры, до этого не бросавшиеся в глаза. Я предполагала, что сделаю косметический ремонт, но одно только состояние пола — а он был трехуровневый — требовало капитальных вложений.
Так как моя задача была как можно быстрее подготовить квартиру к повторной сдаче, я спланировала основные этапы ремонта и взяла отпуск на этот период.
Раскрою главный секрет эффективного ремонта в сжатые сроки: продумайте не только порядок работ, но и обязательно запасные варианты исполнителей. То есть если вы планируете провести электрику с нуля, это занимает в среднем три дня. Ищите исполнителя на условиях, которые вам удобны: стоимость, отзывы, даты исполнения, материалы, которые он предложит.
Заказывайте материалы с доставкой за пару дней до начала работ и начинайте переговоры. Дополнительно подберите дублера на случай, если выбранному мастеру по каким-то причинам не удастся к вам приехать: заболел, перекупили большим объемом и прочее.
Большинство работ в моей квартире одновременно делали разные мастера.
Первые десять дней у нас заняли следующие работы:
- Вывоз мусора и мебели.
- Замена светильников на обычные лампочки с патронами.
- Демонтаж плинтусов, ламината, подложки, сантехники, плитки санузла, отливов, дверей, балконного остекления и обшивки. Не меняли только окна, они были в неплохом состоянии.
- Демонтаж стяжки пола, вывоз мусора. Общий объем старой стяжки составил 136 мешков!
- Перепланировка. Добавляли газобетонные блоки в проемы, вырезали проемы дверей, демонтировали антресоли.
- Заливка стяжки. Новую залили глубиной от 5 до 11 см.
Следующие десять дней мы посвятили вызову замерщика по натяжным потолкам, закупке материалов для электрики с нуля и черновой проводке — заменили все, начиная от щитка на площадке. Купили материалы для сантехники и провели все работы по этому профилю, затем перешли к штукатурке и шпаклевке.
На третьем этапе мы остеклили и обшили балкон, поклеили обои, натянули потолки, смонтировали розетки, выключатели и светильники. А еще положили плитку в санузле и ламинат, установили входную и межкомнатные двери, плинтусы.
Заключительные десять дней мы потратили на оставшееся:
- Сборку кухни с техникой.
- Установку сантехнических приборов. В санузле я заменила всю сантехнику, кроме чугунной ванны: современные металлические и акриловые мне не нравятся.
- Подключение интернета.
- Сборку мебели. Я специально заказывала ее на выбранную дату с услугой сборки.
- Установку карнизов и рулонных штор.
- Клининг с мытьем окон.
- Дизайнерские штучки в интерьере.
По опыту скажу: обязательно нужно присутствовать в квартире лично во время ремонта, чтобы контролировать мастеров и получать доставки. Если бы я не делала этого, косяков, для исправления которых пришлось бы тратить много времени и денег, было бы больше. А так — ошибки и недочеты, конечно, были, мастера что-то переделывали по моему требованию, но в целом все прошло хорошо. Отпуск удался.
Итоги
Бедовые арендаторы съехали 16 октября, а уже 30 ноября я снова сдала квартиру. Получается, ремонт занял полтора месяца. Можно было уложиться и за месяц, если бы я еще лучше спланировала этапы работ.
Точную сумму затрат на ремонт не назову. Отмечу только, что цены на услуги и материалы растут прямо на глазах: в октябре 2024 года, когда арендаторы выехали, поклейка обоев стоила от 150 ₽ за квадратный метр, а сейчас — от 400 ₽. Черновая электрика — от 20 000 ₽ за метр, а сейчас — 35 000—40 000 ₽. Установка плинтусов из полистирола — от 200 ₽, сейчас — от 350 ₽.
Когда ремонт подошел к концу, я купила новую мебель и сдала квартиру одинокой москвичке среднего возраста. Семейным парам с детьми от 0 до 25 лет я больше свое жилье сдавать не буду, независимо от национальности. Хотя тут тоже был момент: мы заключали договор с бывшими арендаторами, но не представляю, как бы я разыскивала их в другой стране, чтобы предъявить иск на возмещение понесенных убытков.