Где купить дом в Подмосковье – 7 советов

В каком районе Московской области выгоднее всего покупать дом? Где чище воздух, где меньше пробок, где ниже цены? В какую сторону смотреть — на деревни или коттеджные поселки? Изучаем важные аспекты выбора.

Согласно недавнему опросу ВЦИОМ, 54% жителей российских городов хотели бы переехать в свой дом. Цифра резко возросла после эпидемии ковид, когда мы все застряли в тесных квартирах и завидовали владельцам загородной недвижимости. Мы изучили тему, где купить дом в Подмосковье и что учесть при выборе. Готовы делиться с вами знаниями. Но это теория, а на практике присмотреть подходящий дом в Московской области можно на сайте компании «Этажи». Удобные фильтры, масса фотографий, карта и возможность сохранять понравившиеся варианты сделают поиск быстрым и эффективным.

Для жизни или отдыха

На первом этапе главное – сразу понять, для каких целей покупается дом:

• периодические вылазки за город, чтобы отдохнуть от городской суеты и подышать воздухом. В этом случае удаленность от города не так важна. Учитывать стоит экологию, ландшафт, наличие рядом водоемов, леса, а также инфраструктуры;
• дом может стать постоянным местом жительства. Если по работе или учебе вы все равно связаны с Москвой, то выбор сводится к поселкам, расположенным недалеко от МКАД. В идеале – не дальше 30-40 км. Исключение – наличие скоростного шоссе, тогда расстояние может быть до 80 км. В Москву иногда удобнее добираться не на авто, а на пригородных и скоростных поездах. Учтите, что скоростные поезда останавливаются на крупных станциях, а более медленные электрички делают остановки и в небольших поселках. Для того, чтобы прописаться в доме, надо выбирать участок на земле ИЖС.

Проще всего тем, кто работает на удаленке и не привязан к регулярным поездкам в Москву. Выбор сильно расширяется, а учитывать стоит только наличие магазинов и аптек, инженерных коммуникаций, красивой природы или еще чего-то, что для вас важно.

Коттеджный поселок или домик в деревне?

Вечный вопрос, ответ на который мы дать не можем. Есть мнение, что многие предпочитают выбирать коттеджный поселок, но никакой статистики на этот счет не существует. Упомянутое выше агентство «Этажи» предлагает массу вариантов домов как в деревнях, так и в современных коттеджных поселках.

Плюсы домика в деревне:

• дом и участок обычно стоят дешевле, да и сами участки больше;
• людей меньше, жизнь более тихая и размеренная;
• деревни строились в благоприятных местах – около водоемов, на породной почве, на возвышенности;
• нет ежемесячных сборов на уличное освещение, благоустройство, охрану и т.д. Все работы вроде вывоза мусора и ремонта дорог, выполняют специальные службы. В коттеджном поселке это ответственность владельцев;
• на участке уже могут расти плодовые деревья, а в деревне будет у кого купить свежее молоко;
• нет требований к архитектуре дома, а в некоторых коттеджных поселках есть;
• существующие деревни более обжитые, а значит, магазин, аптека и почта там точно будут. Правда, на этом инфраструктура может и ограничиться.

Частая проблема деревень – ужасные дороги. Есть деревни, в которых нет доступа к централизованному водопроводу и газопроводу. Порой нет и общей канализации, вместо которой – выгребная яма. Электричество есть везде, но выделенной мощности 2-3 кВт может быть недостаточно для современного дома, а ждать модернизации можно долго. Более мелкие проблемы – старые заброшенные дома с покосившимися заборами, а это чуть портит вид деревни. Ну и соседи, которые могут быть специфическими.

Плюсы дома в коттеджном поселке (КП):

• электричество, водопровод, канализация, газ, нормальные дороги, освещение – все, что надо для комфорта, уже есть в поселке. Не надо тратить время на подключение коммуникаций и ломать машину на деревенских ухабах;
• служба охраны и система видеонаблюдения есть почти во всех КП;
• ландшафтный дизайн и часто долма в одном стиле – в КП глаз радуется;
• соседи примерно вашего социального статуса.

Из инфраструктуры в КП может быть только магазин и детская площадка, а может быть и своя школа с садиком – все зависит от размеров и уровня. Есть посёлки недалеко от населенных пунктов — можно пользоваться уже существующими магазинами и больницами.

Главный минус жизни в КП – ежемесячные платежи за уборку, охрану, ремонт и прочие услуги. Могут быть ограничения на архитектурный облик дома и забор. В КП могут быть дневные часы тишины или другие правила, которым надо подчиняться. В поселке больше плотность людей, а стоимость недвижимости выше.

Юридический аспект. Дома в коттеджных поселках могут быть зарегистрированы как дачи, потому прописку там оформить нельзя. В деревенском доме легко можно прописать всю семью, но там могут быть другие проблемы. У дома и участка есть история, и ее надо хорошо изучить, чтобы не было проблем с правом собственности, чужими долгами и межеванием.

Молодой семье с детьми будет комфортнее в коттеджном поселке – там более безопасно, есть площадки, другие семьи с детьми. Пенсионерам больше подойдет домик в деревне.

Где брать дом?

Московская область огромная – выбор домов соответствующий. Одного рецепта для всех нет. При выборе принимайте во внимание следующие факторы:

• время в пути. Если регулярно придется ездить в Москву, то смотрим дома недалеко от МКАД, принимаем во внимание наличие ЖД станций и автобусных остановок. Есть дома, которые располагаются недалеко от метро. В плане пробок самые загруженные Ленинградское, Щелковское, Дмитровское, Ярославское и Варшавское шоссе. Более свободные Симферопольское, Новорижское, Можайское, Киевское, Волоколамское шоссе. Платные трассы М-1, М-4, М-11, Дон, Минское шоссе менее загружены;

  Карта МКАД с примыкающими шоссе

• инфраструктура – школы, сады, больницы, магазины, почта и т.д. В ближайшем Подмосковье, прямо за МКАД, с этим проблем нет, как и рядом с Новой Москвой. В направлении Рублево-Успенского и Новорижского шоссе инфраструктура развита отлично. Неплохо дела обстоят по Минскому, Дмитровскому, Калужскому и Можайскому шоссе;
• красота – озера, леса, реки, пруды и все то, что радует глаз. Лидер в этом плане Минское шоссе, вдоль которого расположились густые леса и чистые водоемы, в т.ч. Можайское водохранилище. Также стоит рассмотреть Дмитровское шоссе. Недалеко много озер, прудов, рек, а также Клинско-Дмитровская Гряда с холмами, реликтовыми лесами и горнолыжными курортами;
• рельеф и почвы. Если планируете что-то выращивать, то на участке должна быть плодородная почва. Участки в низине опасны тем, что во время дождей дом может затопить. Лучше не брать дом в районе торфяников, так как в жару они возгораются. Больше всего их в районе Электростали и Балашихи;
• чистый воздух лучше искать в направлении Киевского, Минского, Новорижского и Рублево-Успенского шоссе. Восточные районы Московской области наименее экологически чистые. Чем дальше от заводов, свалок, оживленных трасс, тем лучше;
• цена слишком разниться даже в пределах одного направления. В целом же, чем дальше от МКАД, тем дешевле. К востоку от столицы есть больше доступных предложений. Также недорогие дома встречаются на юго-востоке и юге области, а северо-запад и север (Ленинградское шоссе, М-11) остаются наиболее дорогими.

  Дома в Московской области на карте с ценами (предложения от компании «Этажи»)

Присмотрели подходящий дом? Разведайте территорию вокруг в радиусе хотя бы 2-3 км. Важно, чтобы не было свалок, заводов, слишком оживленных магистралей. Участки и дома рядом с пустырями, пригодными для застройки, опасны тем, что по соседству может вырасти многоэтажка (если это пригород).

Сколько стоит дом в Московской области?

Цена дома зависит от его удаленности от Москвы и городов поменьше, площади и состояния дома, участка, инфраструктуры, наличия коммуникаций, нормальных дорог, транспортной доступности, а также от того – деревня это или коттеджный поселок. Факторов много, потому просто приведем примеры домов, которые можно себе позволить, имея определенный бюджет:

• до 2-3 млн. руб. – такие предложения тоже есть, но их немного. Есть даже дома до 1 млн. руб. Часто это ветхое жилье, не пригодное для жизни или требующее капитального ремонта, расположено в деревнях, причем иногда даже близко к МКАД. К ним прилагаются участки от 6 до 15 соток;
• до 7-10 млн. руб. – масса предложений, большинство домов в юго-восточной части области. Также есть недорогие варианты в направлении Горьковского шоссе, но трафик тут плотный, железнодорожного сообщения почти нет. В плане транспортной доступности Новорязанское шоссе лучше. Кроме того, в этом направлении много электричек и скорых поездов. Есть альтернативный путь – Егорьевское шоссе. Ярославское шоссе привлекательно тем, что есть железнодорожное сообщение, но дешевые дома находятся далеко от МКАД. За эти деньги можно присмотреть как неплохой домик в деревне, так и землю или небольшой готовый дом в КП;
• до 10-15 млн. – есть предложения как в деревнях, так и в коттеджных поселках. Много домов вдоль Симферопольского шоссе, также есть предложения в районе Киевского, Минского, Каширского и Калужского шоссе. Чуть более дорогие предложения на Дмитровском и Ленинградском шоссе к северу от столицы. Причина – природа, которая позволяет заниматься яхтингом и кататься на лыжах;
• за 15-20 млн. руб. можно присмотреть дом почти в любом направлении, кроме Рублево-Успенкого и Пятницкого шоссе. Отличным вариантом станут Минское и Можайское шоссе. Вдоль Ленинградского шоссе масса загородной недвижимости, но минус – плотный трафик, особенно в районе Химок. Около Новорижского шоссе много премиальных и бюджетных вариантов, но до железной дороги далеко. Если необходим общественный транспорт, лучше смотреть дома поближе к Волоколамскому шоссе, ведь тут параллельно идет железная дорога;
• более 20 млн. руб – это дома поближе к МКАД. Много предложений на Западе и Севере в КП клубного типа.

Самая дорогая загородная недвижимость и земля сосредоточена в западных районах области, далее следуют северные зоны, потом Юг, а самые бюджетные варианты можно найти в восточной части Подмосковья.

Рост цен в Подмосковье за последние 5 лет (2018-2023)

Коттеджные поселки Московской области

В коттеджных поселках можно купить только землю под застройку или же приобрести уже готовый дом. В области много как уже сданных в эксплуатацию, так и только строящихся КП. Среди самых интересных вариантов отметим:

• «Верба Парк» — поселок бизнес-класса. Находится в 50 км от МКАД, по скоростному Ярославскому шоссе дорога займет 30 мин. Вокруг поселка лес, в самом поселке всего 100 домов – все для любителей тишины и природы. В продаже готовые деревянные и каменные дома от 12 млн. руб. Из инфраструктуры детская и спортивная площадки, баня, теннисный корт, стадион. Все коммуникации подведены;
• Woodside Residence – клубный поселок в 45 км от Москвы по скоростному М11. В окружении леса и озера, рядом охраняемые природные объекты. На территории КП работает служба охраны, есть зоны для прогулок и отдыха, детская площадка, теннисный корт, пирс и пляж. Для жильцов разработано мобильное приложение. Все коммуникации подведены. Участки от 6,1 млн. рублей. Все дома строятся в едином стиле. Заказать постройку по готовому или индивидуальному проекту можно у застройщика. Самый бюджетный готовый вариант – дом за 9 млн. руб.;
• Shelkovo Village – поселок на Юге области, 45 мин от МКАД по трассе М-2 или М-4. Рядом хвойный лес, родниковые озера, река с пляжем, все коммуникации, разработан единый архитектурный стиль. На территории детские и спортивные площадки, магазин с фермерскими товарами, ресторан. Участки стоят от 1,8 млн. руб., можно взять участок с домом, который построят по проекту – все вместе от 8,5 млн. руб. Статус земли – ИЖС;
• «Новая Дятловка» — поселок в 17 км от МКАД и в 3 км от г. Железнодородный. До Москвы можно добраться на авто по Егорьевскому, Горьковскому, Носовихинскому шоссе или по скоростному участку М12. Есть электрички, до автобусной остановки 10 мин пешком. При этом рядом речка, частная застройка, недалеко Пестовский парк и Бисеровские озера. На территории есть площадки, в 10 мин на машине супермаркеты и школы. Участки от 4,5 млн. руб. Все дома в одном стиле. Можно купить участок с домом 108 м2 за 9,5 млн. руб. Статус земли – ИЖС, прописка в д. Дятловка;
• «Ольховка Кантри Клаб» — 35 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Рядом лес и озера, все дома в одном стиле, на территории магазин, зоны отдыха, спортивные площадки, начальная школа. Есть небольшие готовые дома – 75 м2 на участке 6 соток за 8 млн. руб.;
• «Спас-Каменка» подкупает чистым озером и горнолыжным склоном. До МКАД 30 км по Дмитровскому шоссе. Есть пляжные зоны, площадки, супермаркет, ресторан, сноупарк, дайвинг центр, охрана, недалеко масса зон отдыха. Готовые дома с участком от 16 млн. руб.;
• Bayside Residence – поселок на берегу Можайского водохранилища в окружении хвойного леса. До МКАД 80 мин, но в 20 мин езды есть школы, детские сады, рестораны, магазины и даже аэродром малой авиации для любителей полетать. Для жильцов разработали приложение. Участки стоят от 1,8 млн. руб., дома строятся в соответствии с предложенным архитектурным стилем. Можно заказать постройку по типовому проекту. Например, дом площадью 101 м2 выйдет 5,9 млн. руб.

Продолжать можно бесконечно, но мы постарались выбрать наиболее интересные по цене и расположению варианты в каждой зоне Подмосковья.

Что учесть при выборе коттеджного поселка?

Коттеджных поселков так много, что выбрать сложно. Учитывать стоит:

• статус земли в поселке. Лучший вариант – ИЖС, индивидуальное жилищное строительство. В таком доме можно прописаться, на него охотнее дают ипотеку, но и цена выше, а если покупать только участок, то проект дома надо согласовывать с муниципалитетом. Если дом распложен в ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то прописаться в нем нельзя, вы обязаны платить членские взносы. Зато цена ниже и требований к постройке меньше;
• участок или готовый дом. Строить самостоятельно дом дешевле, но во многих КП это невозможно, а в большинстве накладываются требования к архитектурному стилю. Согласовывать проект придется в нескольких инстанциях. Готовый дом – это намного меньше хлопот, но чуть больше цена и необходимость принимать готовые планировочные решения. Отличный вариант, когда проект дома можно заранее согласовать с застройщиком поселка;
• ежемесячные платежи должны соответствовать уровню сервиса. Оцените качество дорог, освещения, инфраструктуру поселка и поймите, не завышена ли цена;
• отзывы. Есть ли у застройщика уже сданные объекты? Все ли с ними в порядке? Не было ли судебных разбирательств? Также можно поискать отзывы в интернете, поговорить с потенциальными соседями;
• расположение участка внутри поселка. Лучше не на окраине, не рядом с газораспределительным оборудованием. Предпочтение отдавайте участкам прямоугольной формы без холмов и прочих неровностей;
• если дом уже построен, качество отделки, перекрытий, коммуникаций лучше проверить вместе с независимым экспертом.

Льготная ипотека на загородную недвижимость

Полная сумма на покупку загородного дома есть не у всех, потому у многих застройщиков есть беспроцентная рассрочка. Кроме того, существует ряд выгодных ипотечных программ:

1. С 12 мая 2022 года для работников IT-сферы работает ипотечная программа со ставкой до 5%. Брать в ипотеку можно не только квартиры, но и загородные дома, коттеджи, таунхаусы, земельные участки под строительство. Также по льготным условиям можно проводить оплату подряда на строительство дома. Дом нельзя строить своими силами, только привлекать подрядчика. Договор на покупку нужно заключить до 21 декабря 2024 года. Максимальная сумма кредитования – 18 млн. рублей. Для строительства выбирают участки ИЖС или СНТ. Дополнительные условия могут выдвигать банки.
2. Сельская ипотека – по программе «Комплексное развитие сельских территорий» со ставкой 0,1-3 % с максимальной суммой займа 6 млн. рублей. Купить можно участок или дом в населенном пункте с численностью населения до 30 тыс. человек. Ограничения по срокам нет.
3. Семейная ипотека со ставкой до 6%, работает до 1.07.2024 года. Для семей, где с 1.01.2018 года родился ребенок, или есть ребенок с инвалидностью. Максимальная сумма ипотеки для Московской области – 12 млн. руб. Покупать можно как квартиру в новостройке, так и дом за городом или земельный участок.

Итоги

Дом в деревне или коттеджном поселке, на Севере или на Юге от Москвы – все это дело вкуса, предпочтений, потребностей и бюджета. Но все же оптимально будет брать дом на расстоянии 20-60 км от МКАД. Все, что ближе, стоит слишком дорого. Все, что дальше, часто имеет проблемы с инфраструктурой. Минское и Можайское шоссе хороши с точки зрения транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры, цены и экологии. По цене и транспортной доступности не отстают Киевское и Калужское шоссе. По красоте, тишине и экологии в лидерах северные, западные и северо-западные зоны области.